新一代產(chǎn)品，功能強調(diào)均好性全齡化精裝和可變戶型成標配?隨著“421”式家庭模式成為普遍現(xiàn)象，四個老人、兩個中年夫妻加一個子女的結(jié)構(gòu)，直接帶來的就是對家庭成長性和養(yǎng)老性能的關注。目前各個房企的新產(chǎn)品，都在重點考慮這兩個使用場景。
一、家庭成長性要求戶型可變靈活
例如，旭輝今年發(fā)布的第五代產(chǎn)品。在戶型靈活性上做了很多的考慮。下面的戶型，主臥的更衣空間，可以和北側(cè)的書房聯(lián)動使用。有了孩子以后，還可以拓展為嬰兒房，和媽媽很近，又可以有獨立的小床。
這種靈活空間設計，不僅考慮到了家庭的可成長性，而且和過去的全生命周期戶型相比，不需要大拆大建，非常實用。

萬科上半年的新戶型125㎡的3+1房，也是一樣的思路。強調(diào)不大改動整體戶型結(jié)構(gòu)的前提下，通過設計實現(xiàn)空間的多變使用。
一是兒童房的雙門設計，聯(lián)通主臥，方便大人晚上照顧小孩子，而且小孩子可以共用大人的主衛(wèi)。二是公衛(wèi)設計了推拉移門，晚上關上后次臥也是套房，和之前明源君介紹的香港戶型設計思路一致。三是客廳的雙廳設計，設計師在頂部設置了滑輪軌，可開可合，打開來是創(chuàng)新的“十字廳”設計，強調(diào)家庭核心區(qū)的互動，關上之后，比如如果生了二胎，可以隔一個臥室出來。

二、強調(diào)互動和趣味性

之前哈佛大學有一個關于“什么是美好生活”的研究，花了75年的時間，跟蹤研究724個人的一生。最后發(fā)現(xiàn)，決定一個人的一生是不是幸福的關鍵不在于富有、成功，而在于“親密關系”。
也就是說，和家庭、朋友、周圍人群連接更緊密的人更幸福，甚至活的也更久。目前標桿房企的戶型創(chuàng)新，也在強調(diào)空間的互動。
1、方廳和空間合并，家庭核心區(qū)強調(diào)互動
這兩年流行的寬廳和方廳，已經(jīng)取代了傳統(tǒng)的長廳，家庭核心區(qū)進一步強化了。旭輝最新的第五代產(chǎn)品，就是縱橫雙廳設計，各個功能空間之間聯(lián)系更緊密，溝通交流無障礙。

其次是空間的合并，也就是現(xiàn)在很流行的LDK系統(tǒng)，客餐廚一體化，強調(diào)互動和交流。
例如，成都的萬科玖西堂，整個核心區(qū)全部開敞，客廳餐廳組合成客餐廳，一家人吃飯時可以更好的溝通。客餐廳和中西式結(jié)合的廚房之間是完全打通的空間，可以無障礙溝通；另外，考慮到父母與孩子的互動空間，還在客廳處設立了親子互動區(qū)。

2、空間洄游，強調(diào)趣味性
洄游動線一般是別墅產(chǎn)品的一個特點，讓人在室內(nèi)活動的時候，空間感更加豐富。目前在普通的平面戶型當中，洄游動線的設計也越來越多，不僅起到小空間變大的目的，也讓家庭活動的趣味性更強。
例如，融創(chuàng)最近推出包含八大空間系統(tǒng)的迭代戶型，室內(nèi)動線就非常豐富，獨立的家政系統(tǒng)和客廳分隔出來的開放式書房，形成三個洄游動線，小孩子可以在家玩捉迷藏。

還有一些項目將衣帽間打通，或是將臥室陽臺和客廳陽臺連通，都能否形成洄游式空間，增強空間的趣味性。

目前保利同一產(chǎn)品系的不同項目，在產(chǎn)品細節(jié)上已經(jīng)做了升級更新，更加強調(diào)全齡化精裝，淋浴間增設飄窗，便于給小孩、老人洗澡，鏡面柜做了擴容處理以收納更多洗漱用品等等。

旭輝今年發(fā)布的第五代產(chǎn)品，關于家庭養(yǎng)老模塊的內(nèi)容也非常細致。和萬科的概念產(chǎn)品一樣，增加了人體運動探測和床墊壓力探測，另外還有調(diào)光調(diào)色溫，防跌倒報警手環(huán)和智能音響。

雖然標桿都在做，但是目前依然有大量的中小型開發(fā)商依然不重視。沒有意識到養(yǎng)老需求實際上已經(jīng)下沉到了我們想象不到的地方。

舉一個小例子，湖南某個村子，在外打工的村民，竟然都紛紛在自己家的自建房里裝了全套的智能系統(tǒng)，包括遠程監(jiān)控，遠程電力煤氣一鍵控制，就是因為擔心空巢老人的養(yǎng)老問題。這個現(xiàn)象讓明源君非常意外，也反應出一個趨勢，如果房企要造未來沒那么輕易被淘汰的產(chǎn)品，養(yǎng)老設計已經(jīng)無法回避。

四、住宅“黑科技”，為產(chǎn)品升級賦能

任何創(chuàng)新產(chǎn)品都有一個擴散曲線。在房地產(chǎn)領域，前沿的創(chuàng)新往往是從價格不敏感，體驗敏感的豪宅領域開始推廣。科技、智能系統(tǒng)，目前還局限在高端產(chǎn)品系，但是從各大房企的新一代產(chǎn)品趨勢來看，科技的賦能也很可能會成為未來的競爭主場。

例如，萬科最新公布的30項創(chuàng)新技術中，通過科技賦能，可以實現(xiàn)全屋無死角的居住體驗提升。

中冶的頂級產(chǎn)品線，應用了18大科技系統(tǒng)，近100項具體技術措施。這些“黑科技”能夠做到節(jié)能、健康和智慧。

① 節(jié)能。這條產(chǎn)品線應用了云集熱太陽能熱水系統(tǒng)，洋房能夠?qū)崿F(xiàn)太陽能板不同樓層住戶均等享用，并實現(xiàn)建筑一體化。集熱效率高、運行能耗低，可為洋房用戶提供50%的生活熱水用熱能量。

② 健康。室內(nèi)的智能系統(tǒng)，能有效調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，去除PM2.5，為室內(nèi)提供充足氧氣，而且還可以不斷的學習，也就是說你自己的每一次調(diào)節(jié)，都會被系統(tǒng)記錄，時間久了，它就能掌握你感到最舒服的居住環(huán)境。自主研發(fā)的減振墊層加厚樓板技術還能控制噪聲——一個樓板，有5層處理，可以有效隔絕樓層噪音，降低撞擊聲，避免樓層干擾。

③智慧。每戶配備一臺機器人，作為智能家居終端，連接家居照明、新風、空調(diào)、安防等系統(tǒng)。業(yè)主在家可以語音控制，在外可以通過手機監(jiān)控。業(yè)主出門前可以通過可視對講屏一鍵呼梯，省去等待電梯的時間。

五、產(chǎn)品屬性強調(diào)均好，采光、通風、尺度一個不能少
保利的第五代產(chǎn)品，對常規(guī)戶型進行了提升，除了縮小核心筒，提高得房率。還通過系統(tǒng)設計，減小自遮擋，對每一套戶型的采光、通風進行了優(yōu)化。

萬科今年爆紅的純南向板式復式，板樓+中間咬合式結(jié)構(gòu)，不僅可以做到純南向、四開間朝南，還能四面采光、南北通透，讓高層復式實現(xiàn)別墅的體驗，可以說是厲害的創(chuàng)新！

而龍湖今年的創(chuàng)新的網(wǎng)紅戶型“空中庭院”，更是把別墅的庭院搬到了高層，180㎡的戶型做了40-50㎡的圍合式庭院。

這個創(chuàng)新，不僅犧牲了一部分的室內(nèi)面積來做陽臺，而且為了解決了大陽臺進深帶來的遮光問題，將陽臺設計為雙層層高，來提升室內(nèi)采光。面積讓位舒適度，讓戶型達到均好效果，是龍湖的創(chuàng)新邏輯。

由于功能上的競爭激烈新產(chǎn)品開始更重視美感?這幾年，中式審美崛起。前幾年，全國各地出現(xiàn)大量的“地王”，為了提高溢價，地王不約而同的選擇中式，到目前，頂級豪宅已經(jīng)全面進入中式時代了。
為什么中式風格能夠溢價？一方面我們可以理解成為富裕階層的文化自信心提升；另外一個方面，就是中式風格背后的文化和意境，帶來的審美溢價能力確實更高。

之前有人給消費升級下了一個定義，消費升級就是從功能到精神，從品質(zhì)到精致，審美越來越重要。對于房企來說，審美提升確實是產(chǎn)品升級新的突破口。目前標桿房企的方向也非常一致。

1、房子的溢價，甚至還包括室外的風景和天際線

今年綠城·桃李春風在天津推出了一款有5個院子127㎡一層合院產(chǎn)品。地上只有一層。

據(jù)說項目規(guī)劃，歷經(jīng)了“高低配方案”，“全合院方案”，“平衡容積率方案”，到目前已經(jīng)是第四版。而之所以要做這種一層的產(chǎn)品，綠城的答案竟然是為了豐富窗外的天際線！

業(yè)主從室內(nèi)窗戶看出去，不是整齊劃一，而是高低錯落的建筑。避免空間呆板，讓整個社區(qū)充滿變化。這種把窗外的景色也考慮在內(nèi)的項目，可以說是匠心了。

2、室內(nèi)的視野層次，更加豐富

除了室外，目前的產(chǎn)品創(chuàng)新對室內(nèi)視野也在不斷優(yōu)化。

在龍湖“空中庭院”戶型，客戶一進家門，不再是單一的客廳，視野所達能夠穿透5個不同的空間，極大的延伸了視野，室內(nèi)的景觀效果更豐富，感覺空間更大更豐富，也更開敞

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