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合成全景叫你如何陪同業(yè)主驗(yàn)房
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2011-07-09 18:44
商品房驗(yàn)收完全手冊(cè)目錄
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一)驗(yàn)收新房的注意事項(xiàng)
二)具體詳細(xì)講解如下
三)關(guān)于驗(yàn)房常見(jiàn)問(wèn)題的解答
1.怎樣計(jì)算商品房套內(nèi)建筑面積
2.因?yàn)榉课萦匈|(zhì)量問(wèn)題，所以還沒(méi)有交房，但開(kāi)發(fā)商要我先交物業(yè)管理費(fèi)，我可以不交嗎？
3.檢查房屋質(zhì)量三環(huán)節(jié)
4.配套施工受阻不屬不可抗力
5.開(kāi)發(fā)商延期交房買(mǎi)家可延付尾款
6.辦理交房手續(xù)時(shí)拒付物業(yè)費(fèi)物業(yè)公司無(wú)權(quán)扣鑰匙
7.住宅入住時(shí)，業(yè)主需要繳哪些費(fèi)？標(biāo)準(zhǔn)是什么？
8.商品房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題怎么辦？
9.什么是房屋的公共地方？
10.哪些項(xiàng)目不計(jì)入商品房的建筑面積范圍
11.房屋面積多算了怎么辦
12.購(gòu)買(mǎi)的商品房面積不足怎么辦？
13.什么是“八房五證二書(shū)”？
14.住戶有哪些權(quán)利和義務(wù)？
15.物業(yè)管理收費(fèi)有什么規(guī)定？
16.房屋售出后誰(shuí)來(lái)維修？
四)戲談新房的”風(fēng)水”
五)業(yè)主散文
17. 驗(yàn)收如何把關(guān)
六）相關(guān)政府規(guī)定及商品房質(zhì)量書(shū)
以下為正文
需回復(fù)可以見(jiàn)
l 一)驗(yàn)收新房的注意事項(xiàng)
1、 房屋外觀及內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否與售房說(shuō)明書(shū)一致，門(mén)洞尺寸是否便于家具出入。
2、 門(mén)、窗是否穩(wěn)當(dāng)、密封，是否在開(kāi)關(guān)時(shí)發(fā)出雜音。
3、 地板、墻面、天花板是否有空隙、裂縫、水漬、抹灰是否脫落。
4、 可視、對(duì)講系統(tǒng)是否正常。
5、 開(kāi)關(guān)是否開(kāi)關(guān)自如、插否有電（請(qǐng)使用電筆測(cè)試）。
6、 廁所、廚房是否給、排水順暢、馬桶、浴缸是否運(yùn)作正常 、是否有裂痕、少配件
7、 廁所、廚房地漏是否夠用（防止發(fā)生意外時(shí)水外流）。
8、 操作臺(tái)尺寸，流線是否符合使用。
9、 廚房、廁所地面應(yīng)關(guān)水24小時(shí)，檢查樓下的天花板和相鄰墻面是否滲漏。
10、用尺將各房?jī)?nèi)徑尺寸量清楚，并仔細(xì)記錄下來(lái)，便于裝修設(shè)計(jì)和購(gòu)買(mǎi)家具。
這十條檢查你都應(yīng)仔細(xì)做到。驗(yàn)收如發(fā)現(xiàn)損壞情況應(yīng)記錄下來(lái)交發(fā)售方盡快維修。必要時(shí)可拍照作記錄。還有一點(diǎn)請(qǐng)記住在入住后更換大門(mén)門(mén)鎖。返回頂部
l 二)具體詳細(xì)講解如下:
1招 看“備案”留“兩書(shū)”
新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項(xiàng)目有關(guān)備案文書(shū)的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項(xiàng)目是合法建筑；同時(shí)，應(yīng)得到開(kāi)發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
2招 衛(wèi)生間不滲不存
檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，２４小時(shí)后，到對(duì)應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個(gè)檢測(cè)最好與上層住戶同時(shí)進(jìn)行，這樣既可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。
檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因?yàn)榈芈┲車舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。
3招 門(mén)窗靈活嚴(yán)又亮
試試門(mén)窗開(kāi)啟是否靈活，目測(cè)門(mén)與門(mén)框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門(mén)窗聽(tīng)聽(tīng)隔音效果，同時(shí)也了解了它們的密封程度。不過(guò)，衛(wèi)生間的門(mén)不要求嚴(yán)絲合縫，為了防水，反而規(guī)定下方須離地面１．５厘米。
門(mén)窗的油漆質(zhì)量主要看有無(wú)流墜（油漆滴淌的痕跡），各個(gè)門(mén)的頂部那面都必須刷漆，衛(wèi)生間的門(mén)還要刷下邊那面。
4招 輕敲各面聽(tīng)空裂
墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽(tīng)到“空空”的聲音，就是各面層與墻（地）面接觸有縫隙，需要返工；若聽(tīng)到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。
5招 頂層住戶查滲雨
如果買(mǎi)的是頂層，一定要查看各個(gè)房屋的頂面有無(wú)雨水滲漏的痕跡。因?yàn)榘凑战ㄖ┕ひ螅还さ姆课菀唇?jīng)過(guò)兩場(chǎng)大雨的“考驗(yàn)”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過(guò)雨淋實(shí)驗(yàn)。
6招 陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大
一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險(xiǎn)性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問(wèn)題常出現(xiàn)在陽(yáng)臺(tái)，萬(wàn)一發(fā)現(xiàn)房間與陽(yáng)臺(tái)的連接處有裂縫，很有可能是陽(yáng)臺(tái)斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。
7招 保溫不好墻滴水
冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象（類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴），這個(gè)墻面的保溫層肯定有問(wèn)題。
8招 大開(kāi)龍頭查漏堵
上下水管道有無(wú)滲、漏、堵現(xiàn)象，打開(kāi)水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二來(lái)試試排水速度。
9招 暖氣支管有坡度
暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個(gè)坡度與兩根支管的長(zhǎng)度成正比，一般每米相差１％。
10招 供暖管道要套管
供暖管道穿墻及穿過(guò)樓板應(yīng)設(shè)套管（在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子），地面的套管應(yīng)高出地面２－３厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面５厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。
11招 拉閘斷電不可少
電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。
12招 保險(xiǎn)插座護(hù)幼童
為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面３０厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝置。
13招 衛(wèi)生間插座規(guī)矩多
衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施?衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座?洗手盆的上方不應(yīng)有插座。
14招 廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道
廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。
15招 開(kāi)關(guān)接口拉一拉
檢查一下開(kāi)關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開(kāi)電話、電視的線路接口，用拉一拉，看是否虛設(shè)。返回頂部
l 三)關(guān)于驗(yàn)房常見(jiàn)問(wèn)題的解答:
1.怎樣計(jì)算商品房套內(nèi)建筑面積
人們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)，一般對(duì)房屋的建筑面積和使用面積比較注意，但對(duì)套內(nèi)建筑面積及其計(jì)算方法卻不甚了解。本文介紹一些關(guān)于套內(nèi)建筑面積計(jì)算的方法。
套內(nèi)建筑面積是由三部分組成的，其計(jì)算公式為：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。
一、套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門(mén)內(nèi)面積總和；(2)躍層住宅中的房?jī)?nèi)樓梯按自然層樓的面積總和計(jì)入使用面積；(3)不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通氣道等面積。
二、套內(nèi)墻體面積的計(jì)算：新建住宅各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有公用墻和非公用墻兩種。
新建住宅各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括外山墻)均為公用墻，公墻墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
非公用墻墻體也按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
三、陽(yáng)臺(tái)建筑面積的計(jì)算：(1)原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；(2)挑陽(yáng)臺(tái)(底陽(yáng)臺(tái))按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；(3)凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積(含女兒墻墻體面積)的一半計(jì)算建筑面積；(4)半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。返回頂部
2.因?yàn)榉课萦匈|(zhì)量問(wèn)題，所以還沒(méi)有交房，但開(kāi)發(fā)商要我先交物業(yè)管理費(fèi)，我可以不交嗎？
答：根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定，新建商品住宅交付使用之前發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)由住宅出售單位承擔(dān)。所以只要你沒(méi)有簽房屋交接書(shū)，房屋自然也不能算是正式交付使用，也就是你現(xiàn)在不用繳納物業(yè)管理費(fèi) 返回頂部
3.檢查房屋質(zhì)量三環(huán)節(jié)
簽好質(zhì)量條款驗(yàn)收 入住房屋注意保留證據(jù)
房屋質(zhì)量是購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題之一。要避免房屋質(zhì)量困擾，購(gòu)房者需做到簽好質(zhì)量條款、仔細(xì)驗(yàn)收房屋和注意保留證據(jù)三個(gè)環(huán)節(jié)。
（一）簽好質(zhì)量條款。如今購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的多是期房，簽合同時(shí)房屋還未造好。入住后發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問(wèn)題，若合同里沒(méi)有約定解決問(wèn)題的具體辦法，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)是非常不利的。因此，在簽合同時(shí)購(gòu)房者就應(yīng)對(duì)房屋質(zhì)量留個(gè)心眼。本市目前采用的預(yù)售合同示范文本里沒(méi)有明確約定房屋質(zhì)量問(wèn)題的解決辦法，只約定了保修責(zé)任和賠償責(zé)任，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)很難解決實(shí)際問(wèn)題，這使得簽訂質(zhì)量補(bǔ)充條款就非常必要。購(gòu)房者可和開(kāi)發(fā)商約定，房屋交付時(shí)，若有質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者有權(quán)延遲辦理入住手續(xù)，并不承擔(dān)違約責(zé)任；若出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人有權(quán)單方解除合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還全部房?jī)r(jià)款，并支付利息及賠償相應(yīng)損失。
（二）仔細(xì)驗(yàn)收房屋。辦理交房入住手續(xù)時(shí)，購(gòu)房者首先應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商提供房屋的竣工驗(yàn)收備案表，查看自己所購(gòu)房屋是否在該表的范圍內(nèi)；開(kāi)發(fā)商還應(yīng)提供新建住宅質(zhì)量保證書(shū)，保證書(shū)規(guī)定了房屋各部位的具體保修范圍和時(shí)間，是購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商履行保修義務(wù)的書(shū)面文件。其次，購(gòu)房者只有在仔細(xì)驗(yàn)收房屋，確信沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題后才可以辦理入住手續(xù)，莫要草草驗(yàn)收即簽署房屋交接單。最后，若購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)立即要求開(kāi)發(fā)商對(duì)有質(zhì)量問(wèn)題的部位予以書(shū)面確認(rèn)并加蓋公章，并盡量在開(kāi)發(fā)商解決問(wèn)題后再辦理入住手續(xù)。如果問(wèn)題無(wú)法及時(shí)解決，購(gòu)房者應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任，并索要書(shū)面憑證。如果房屋質(zhì)量問(wèn)題很嚴(yán)重，購(gòu)房者可提出解除購(gòu)房合同并要求賠償。依據(jù)最高院日前出臺(tái)的司法解釋，法院會(huì)支持購(gòu)房者的請(qǐng)求.
（三）注意保留證據(jù)。購(gòu)房者實(shí)際入住后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，首先要分析該質(zhì)量問(wèn)題的性質(zhì)，是房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題，還是裝修造成的問(wèn)題。如果是裝修造成的問(wèn)題，購(gòu)房者只能找裝修公司維修，要求賠償損失，與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)。這種情況下，購(gòu)房者一定要保管好當(dāng)初的裝修合同、材料清單、付款發(fā)票等書(shū)面憑證。如果是房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題，按照有關(guān)規(guī)定，在保修期內(nèi)，購(gòu)房者應(yīng)向開(kāi)發(fā)商要求維修，盡量用書(shū)面方式提出，并讓開(kāi)發(fā)商蓋章確認(rèn)。若開(kāi)發(fā)商拒絕或拖延維修，購(gòu)房者可請(qǐng)他人進(jìn)行維修，此時(shí)購(gòu)房者要保管好發(fā)票和相關(guān)書(shū)面憑證。維修完畢后，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)全部的修復(fù)費(fèi)用，賠償因修復(fù)給自身造成的合理?yè)p失，包括花時(shí)間維修而造成的誤工費(fèi)。如果開(kāi)發(fā)商拒絕承擔(dān)維修費(fèi)，購(gòu)房者可向法院起訴。如果質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)多次維修仍不能有效解決，并影響到購(gòu)房者的正常居住，那么可認(rèn)定為嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。購(gòu)房者可依法解除合同并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失，這里的損失包括裝修費(fèi)、房款利息和損害賠償?shù)取?返回頂部
4.配套施工受阻不屬不可抗力
大產(chǎn)證延期一年 開(kāi)發(fā)商賠款七萬(wàn)
購(gòu)房者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商延期交房一年需承擔(dān)違約責(zé)任，而開(kāi)發(fā)商說(shuō)延期交房是配套工程施工受阻這一不可抗力事由造成的，不愿賠錢(qián)。日前，靜安法院對(duì)這樁官司作出一審判決：配套工程受阻不屬不可抗力，開(kāi)發(fā)商應(yīng)繼續(xù)履行合同，支付延期交房的違約金七萬(wàn)余元。
2001 年5月10日，顧某與一家房產(chǎn)公司簽訂了一份《上海市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買(mǎi)本市萬(wàn)春街一處建筑面積為105.98 平方米、總價(jià)為45萬(wàn)元的商品房。雙方約定：交房最后期限為2001 年6月30日，交房條件為開(kāi)發(fā)商取得大產(chǎn)證及《住宅交付使用許可證》，注銷房屋抵押。合同同時(shí)約定，因非不可抗力因素導(dǎo)致逾期交房的，按已付房款每日萬(wàn)分之五支付違約金。
同年6月，顧某按約定付清了全部房款，但開(kāi)發(fā)商直至2002 年6月才辦出大產(chǎn)證，同月6日通知顧某辦理小產(chǎn)證。顧某在6月13日收到通知后，一直未辦理相關(guān)辦證手續(xù)。2002 年9月，顧某將房產(chǎn)公司告上法院。他認(rèn)為房產(chǎn)公司對(duì)房屋設(shè)定的抵押未注銷，不具備合同約定的房屋交付條件，拒絕收房。同時(shí)，他要求房產(chǎn)公司支付從2001 年7月1日至2002 年9月13日的延期交房違約金9萬(wàn)余元。
庭審中，房產(chǎn)公司的辯解是樓房確實(shí)抵押給了農(nóng)行上海市分行，但顧某購(gòu)買(mǎi)的房屋已作內(nèi)部注銷，且顧某已辦妥了貸款抵押手續(xù)，不存在因未辦理抵押注銷手續(xù)影響交房入住的問(wèn)題。此外，房產(chǎn)公司認(rèn)為延期交房是供電配套施工受阻的原因造成的，屬不可抗力，不應(yīng)支付違約金，故對(duì)顧某的要求不予認(rèn)可。
法院認(rèn)為，合同約定的交房條件為辦出大產(chǎn)證和注銷抵押，但據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)資料顯示，2001 年6月7日登記的房屋權(quán)利人是顧某，其他權(quán)利人為市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司，設(shè)定日期從2001 年6月7日至2006 年5月25日。由此可見(jiàn)，不論農(nóng)行的抵押是否已注銷，都不會(huì)影響入住和辦理小產(chǎn)證。另外，供電配套施工受阻不屬于不可抗力，房產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)延期交房責(zé)任。由于顧某在2002 年6月13日收到交房通知后，未履行驗(yàn)收手續(xù)，故此后的責(zé)任應(yīng)自理。據(jù)此，法院作出上述判決。返回頂部
5.開(kāi)發(fā)商延期交房買(mǎi)家可延付尾款
問(wèn)：我預(yù)訂的房屋原定于去年1月30日交房，可開(kāi)發(fā)商書(shū)面通知我交房要延期至今年3月15日。在付款方式上，我和開(kāi)發(fā)商在預(yù)售合同中約定：我在辦妥入住手續(xù)當(dāng)日，將尾款交齊。由于開(kāi)發(fā)商延期交房，1月30日并沒(méi)有辦理入住手續(xù)，我也就未付尾款。誰(shuí)知，開(kāi)發(fā)商日前來(lái)函說(shuō)我未交尾款，構(gòu)成違約。為此，來(lái)信請(qǐng)教我難道真的違約了嗎？
市民李先生答：你反映的情況屬于《合同法》中的“先履行抗辯權(quán)”。按照我國(guó)《合同法》的規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，如果合同一方義務(wù)的履行以另一方義務(wù)的履行為前提，即有先后關(guān)系的，若負(fù)有先履行義務(wù)的一方不履行義務(wù)，則后履行的一方可以拒絕履行自己的義務(wù)直至應(yīng)先履行義務(wù)的一方履行了自己的義務(wù)。
從你與開(kāi)發(fā)商之間賣買(mǎi)合同來(lái)看，你們雙方在交房與付尾款上互相負(fù)有義務(wù)，即開(kāi)發(fā)商的義務(wù)是在今年1月30日將房屋交付給你，你的義務(wù)則是在辦妥入住手續(xù)當(dāng)日將尾款交齊。因此，你們之間的義務(wù)有先后履行順序，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)先履行交房義務(wù)。在開(kāi)發(fā)商將房屋交付給你之前，你享有“先履行抗辯權(quán)”，即拒絕交付尾款是有法律依據(jù)的。
在此需注意的是，“先履行抗辯權(quán)”只是延遲你的付款責(zé)任，在開(kāi)發(fā)商將房屋實(shí)際交付后，你仍應(yīng)履行付款義務(wù)。返回頂部
6.辦理交房手續(xù)時(shí)拒付物業(yè)費(fèi)物業(yè)公司無(wú)權(quán)扣鑰匙
物業(yè)公司受開(kāi)發(fā)商委托代辦交房手續(xù)，購(gòu)房者因?qū)ξ飿I(yè)管理有意見(jiàn)而拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司以此為由扣押了房屋鑰匙，不予辦理交房手續(xù)。由于不知物業(yè)公司如此行為是否合法，讀者王小姐咨詢了本報(bào)。據(jù)有關(guān)法律專家介紹，業(yè)主在辦理交房手續(xù)時(shí)不付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司無(wú)權(quán)扣押房屋鑰匙。
2001 年年底，王小姐買(mǎi)了一套預(yù)售商品房。今年年初辦理入住手續(xù)時(shí)，她被告知要找物業(yè)管理公司辦理。找到小區(qū)物業(yè)管理公司后，王小姐填寫(xiě)了有關(guān)表格、交納了相關(guān)手續(xù)費(fèi)。由于對(duì)物業(yè)管理費(fèi)漲價(jià)心存疑問(wèn)，王小姐拒絕預(yù)付3個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。誰(shuí)知物業(yè)公司竟然扣押了她的房屋鑰匙，并說(shuō)何時(shí)付了物業(yè)費(fèi)，何時(shí)才準(zhǔn)王小姐辦理交房手續(xù)，入住新房。
帶著物業(yè)公司這種行為是否合法的問(wèn)題，記者請(qǐng)教了上海市圣信律師事務(wù)所主任徐叢林律師。徐律師說(shuō)，購(gòu)房人簽訂了房屋買(mǎi)賣合同，購(gòu)買(mǎi)了房屋，就與開(kāi)發(fā)商之間形成了房屋買(mǎi)賣法律關(guān)系。購(gòu)房人的主要義務(wù)是交納房款，而開(kāi)發(fā)商的主要義務(wù)則是按照合同約定交付房屋，包括將房屋鑰匙交給購(gòu)房人。購(gòu)房合同就是他們之間買(mǎi)賣法律關(guān)系的體現(xiàn)。如果購(gòu)房人已按照約定付清全部房款，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)把房屋交給購(gòu)房人。交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)把鑰匙交給購(gòu)房人，使購(gòu)房人能夠占有、使用該房屋，這樣才是履行了賣出方的合同義務(wù)。如果開(kāi)發(fā)商讓物業(yè)公司代為辦理交房手續(xù)，依據(jù)代理的有關(guān)規(guī)定，代理機(jī)構(gòu)不能以自己的名義出現(xiàn)，而只能以開(kāi)發(fā)商的名義交付房屋。物業(yè)管理公司作為代理交房機(jī)構(gòu)，只能替開(kāi)發(fā)商完成交房義務(wù)，不能在此過(guò)程中將自己的權(quán)利附加為業(yè)主的責(zé)任與義務(wù)。因?yàn)橘?gòu)房人和開(kāi)發(fā)商之間的房屋買(mǎi)賣關(guān)系與購(gòu)房人和物業(yè)管理公司之間的委托管理關(guān)系是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系，兩者不應(yīng)混為一談。
7.住宅入住時(shí)，業(yè)主需要繳哪些費(fèi)？標(biāo)準(zhǔn)是什么？返回頂部
答：入住時(shí)可一次性收取的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)：（1）物業(yè)維修基金：由住宅購(gòu)買(mǎi)人、出售人共同繳納，帶電梯設(shè)備的，分別按成本價(jià)的3％和4％繳納；不帶電梯的，分別按成本價(jià)的2％和3％繳納。成本價(jià)由市房地部門(mén)公布。
（2）電度表保證金。單相表每表80元或三相表每表250 元，向業(yè)主或使用人收取此項(xiàng)費(fèi)用后，出具市供電部門(mén)的專用收據(jù)。
（3）有線電視初裝費(fèi)。市區(qū)每戶（終端）240元、市郊城鎮(zhèn)每戶330元、郊縣農(nóng)村每房480元，向業(yè)主或使用人收費(fèi)后，出具有線臺(tái)專用收據(jù)。
（4）建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)。按所在區(qū)縣物價(jià)部門(mén)核定的建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向準(zhǔn)備裝修居室的業(yè)主或使用人或房東收取。業(yè)主或使用人表示不裝修并作出書(shū)面承諾的，物業(yè)公司或環(huán)衛(wèi)部門(mén)不得收取該項(xiàng)費(fèi)用。
除上述收費(fèi)外，物業(yè)管理企業(yè)提供給業(yè)主或使用人的《入住須知》、《住宅使用手冊(cè)》等不得收費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主、使用人或裝修隊(duì)伍收取裝修保證金、押金。對(duì)
施工人員予以登記管理并發(fā)放小區(qū)出入證，收費(fèi)不得超過(guò)每人10元。物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)部門(mén)規(guī)定并墊付了資金加裝防盜分戶門(mén)、電控總門(mén)設(shè)施的，按成本向業(yè)主或使用人收取，但在簽訂購(gòu)房合同時(shí)明確作為房屋附屬設(shè)施交付的，此費(fèi)用應(yīng)包含在房?jī)r(jià)內(nèi)。物業(yè)管理企業(yè)在辦理差價(jià)換房的入戶、退房或退租手續(xù)時(shí)，可向換房人各收取50元手續(xù)費(fèi)，但不得向購(gòu)買(mǎi)新建住宅的業(yè)主或單位套配、增配住宅的使用人收取此項(xiàng)費(fèi)用。在差價(jià)換房或單位分房、配房過(guò)程中發(fā)生房屋空關(guān)，空關(guān)期間的物業(yè)管理費(fèi)或公房租金按同期標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主或使用人計(jì)收。對(duì)同一時(shí)段的管理費(fèi)或租金，不得重復(fù)收取。對(duì)違反上述規(guī)定的，由物價(jià)檢查機(jī)構(gòu)按有關(guān)法律法規(guī)實(shí)施處罰。返回頂部
8. 商品房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題怎么辦？
商品房也是一種商品。《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》對(duì)消費(fèi)者的權(quán)利和經(jīng)營(yíng)者的義務(wù)作了明確規(guī)定。《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第七條規(guī)定：“消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)、使用商品和接受服務(wù)時(shí)享有人身、財(cái)產(chǎn)安全不受損害的權(quán)利。消費(fèi)者有權(quán)要求經(jīng)營(yíng)者提供的商品和服務(wù)，符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求。”第十一條規(guī)定：“消費(fèi)者因購(gòu)買(mǎi)、使用商品或者接受服務(wù)受到人身、財(cái)產(chǎn)損害的，享有依法獲得賠償?shù)臋?quán)利。”第十八條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求。”第二十二條和第二十三條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)保證在正常使用商品或者接受服務(wù)的情況下其提供的商品或者服務(wù)應(yīng)當(dāng)具有的質(zhì)量、性能、用途和有效期限。經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)，按照國(guó)家規(guī)定或者與消費(fèi)者的約定，承擔(dān)包修、包換、包退或者其他責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定或者約定履行，不得故意拖延或者無(wú)理拒絕。”第三十五條規(guī)定：“消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)、使用商品時(shí)，其合法權(quán)益受到損害的，可以向銷售者要求賠償。消費(fèi)者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，可以向銷售者要求賠償，也可以向生產(chǎn)者要求賠償。”
建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》對(duì)建設(shè)工程的質(zhì)量問(wèn)題作了具體細(xì)致的規(guī)定。該辦法規(guī)定：建設(shè)工程自辦理交工驗(yàn)收手續(xù)后，在保修期內(nèi)，因勘察設(shè)計(jì)、施工、材料等原因造成的質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)由施工單位負(fù)責(zé)維修。并規(guī)定：民用與公共建筑，一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程的保修期1年，其中屋面防水工程為3年；建筑物的電氣管線、上下水管安裝工程保修期為3個(gè)月，建筑物的供熱及供冷的保修期為一個(gè)采暖期及供冷期，室外的上下水管線和小區(qū)道路等市政公用工程保修期為1年。施工單位在接到保修通知書(shū)之日起，必須在兩周內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)與建設(shè)單位共同明確責(zé)任方，商議返修內(nèi)容。《辦法》還規(guī)定，因建設(shè)工程質(zhì)量缺陷造成人身及財(cái)產(chǎn)損害的，侵害人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，給予受害人賠償。因建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任發(fā)生民事糾紛，當(dāng)事人可以通過(guò)協(xié)商或調(diào)解解決。當(dāng)事人不愿通過(guò)協(xié)商、調(diào)解解決或協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁向人民法院起訴。需要注意的是：根據(jù)《辦法》第四十五條規(guī)定，因建設(shè)工程質(zhì)量存在缺陷造成損害要求賠償?shù)脑V訟時(shí)效期限為1年，自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)益受到損害時(shí)開(kāi)始計(jì)算。
因此，在商品房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，如在規(guī)定的期限內(nèi)，既可找房地產(chǎn)公司，也可以找施工單位，如果房地產(chǎn)公司或施工單位都不予理睬或相互推諉，則可向當(dāng)?shù)叵M(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，如投訴還不能解決問(wèn)題，還可以向人民法院起訴. 返回頂部
9. 什么是房屋的公共地方？
對(duì)公共地方的規(guī)定是房屋使用、管理、維修公約中不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)，購(gòu)房人在簽公約時(shí)，一定要注意公約對(duì)公共地方的規(guī)定。如某大廈公約規(guī)定“公共地方包括各入口大堂及通道、各層升降機(jī)大堂、扶手梯、樓梯間、人行道、行車道、梯臺(tái)、綠化區(qū)、休憩地方、各監(jiān)控室、電表房、鍋爐房、電閘控制房、泵房、灑水系統(tǒng)泵房、消防及保安設(shè)備控制房、消防泵房、水箱、升降機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、空調(diào)機(jī)房及為該大廈的業(yè)主、訪客而設(shè)并供其共用的其他地方或范圍……發(fā)展商可以將其在該大廈中所有的任何部分指定或重新指定為公共地方，不必經(jīng)其他業(yè)主或其他擁有該大廈權(quán)益的人士同意，但發(fā)展商在享有此項(xiàng)權(quán)利時(shí)不得妨礙其他業(yè)主使用其所有的單元”。再如某花園別墅公約規(guī)定，“公共設(shè)施和共用設(shè)備指為該物業(yè)的公共利益或公共服務(wù)而在該物業(yè)所屬地塊范圍內(nèi)裝設(shè)的供所有業(yè)主享用的各種器械、設(shè)備、裝置……包括游泳池、健身房等”、“在物業(yè)的公共部位或共用設(shè)備等地方，開(kāi)發(fā)企業(yè)保留建造及豎立招牌、海報(bào)、廣告牌的權(quán)利”。上述公約對(duì)公共地方的有關(guān)規(guī)定不同程度地存在一些問(wèn)題。
一般購(gòu)房者尤其是購(gòu)房自用的消費(fèi)者也許對(duì)公共地方以及上述規(guī)定不太在意，認(rèn)為有關(guān)公共地方的規(guī)定與自己的切身利益沒(méi)太大關(guān)系，其實(shí)在今后的生活中，它與購(gòu)房是有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系的。假如有一天，在您居住的樓前建起一排違章建筑，您在失去茶余飯后休憩、活動(dòng)的地方的同時(shí)，還要負(fù)擔(dān)這片綠地的養(yǎng)護(hù)管理費(fèi)用，您是否能泰然處之？又比如您有一天發(fā)現(xiàn)您家的樓頂或外墻上豎起一塊塊廣告牌，您以為與您沒(méi)有關(guān)系，并未多加留意，但是您知道嗎？樓頂和外墻也屬于公共地方，它的使用權(quán)歸全休產(chǎn)權(quán)人所有，產(chǎn)權(quán)人相應(yīng)地也擁有這部分廣告的收益，低沉還能無(wú)動(dòng)于衷嗎？再比如，某家物業(yè)管理公司通知您，從本月起，您應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理費(fèi)增加了，原因是原本不屬于公共地方的餐廳（甚至有可能是其他尚未賣出的單元）被暫時(shí)劃定為公共地方，需要由您承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用，而您不曾使用到該地方時(shí)，您愿意承擔(dān)這部分管理費(fèi)嗎？
究竟什么是公共地方，有關(guān)政策法規(guī)中有明確的解釋。公共地方包括兩部分，一部分是根據(jù)建設(shè)部所規(guī)定的商品房銷售面積部分，包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室、其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共房和管理用房以及套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻和外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半；另一部分是根據(jù)國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部、財(cái)政部《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》中規(guī)定的分?jǐn)偟缴唐贩糠績(jī)r(jià)中的基礎(chǔ)配套設(shè)施部分，如公共綠地、道路等。
業(yè)主對(duì)公共地方享有權(quán)利的原因在于，房?jī)r(jià)構(gòu)成中包含住宅建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)非物業(yè)性配套公共建筑建設(shè)費(fèi)如道路、公共綠地等。正因?yàn)橄碛袡?quán)利，所以才要交納相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)。
業(yè)主對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分四種權(quán)利。對(duì)于自有物業(yè)，由于產(chǎn)權(quán)的完全而相當(dāng)明確；對(duì)于共有部分，由于共為全體產(chǎn)權(quán)人所有，需由全體業(yè)主同意后才有效。
在房屋出售前，由于所有財(cái)產(chǎn)歸開(kāi)發(fā)單位，所以開(kāi)發(fā)單位可在政策允許的范圍內(nèi)任意決定，但隨著房屋的售出，開(kāi)發(fā)單位對(duì)公共地方的權(quán)利也就相應(yīng)減少，并逐漸失去對(duì)這部分公共地方的壟斷地位。因此，除功能上由全體業(yè)主共同使用外，對(duì)公共地方進(jìn)行的任何改動(dòng)，都需要通過(guò)全體業(yè)主的同意并經(jīng)政府批準(zhǔn)，或通過(guò)業(yè)主委員會(huì)的決議達(dá)成，因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)是由物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和使用人選舉的代表組成的組織，該組織將維護(hù)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，享有監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)等權(quán)利。
如果出現(xiàn)對(duì)公共地方的侵權(quán)行為，除可通過(guò)物業(yè)管理委員會(huì)干涉外，還可通過(guò)雙方協(xié)商，向政府有關(guān)部門(mén)投訴，申請(qǐng)仲裁，或向法院提起訴訟。返回頂部
10. 哪些項(xiàng)目不計(jì)入商品房的建筑面積范圍？
不計(jì)算在商品房建筑面積中的項(xiàng)目包括：1、層高在2.2米以下的房屋，凈高在2.05米以下的地下室和半地下室。2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺(tái)階等。3、房屋之間無(wú)上蓋的架空通道。4、無(wú)柱雨篷。5、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間空置箱、罐的平臺(tái)。6、騎樓、過(guò)街樓的用做街巷通行的部分，以及房屋底層用做街巷通行的部分。7、房屋的天面、挑臺(tái)、天面上花園、游池。8、消防、檢修等用途的室外爬梯。9、構(gòu)筑物，如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲(chǔ)油（水）池。
如何計(jì)算商品房的建筑面積？
商品房的建筑面積系指層高在2.2米以上（含2.2米）的房屋外墻（或柱外圍）水平投影面積。層高取自地面至樓面、樓面至樓面、樓面至屋面（不包括隔熱層）的垂直高度。
計(jì)算商品房全部建筑面積的范圍包括：
1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。
2、自然層內(nèi)的附層、技術(shù)層，按其層高在2.2米以上的部位的上口外圍水平投影面積計(jì)算。
3、穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，不論其高度，均按一層計(jì)算。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。
4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋面積計(jì)算。
5、突出房屋屋面，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)且層高在2.2米以上的方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房，按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。
6、封閉陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算。
7、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和計(jì)算。
8、建筑物墻外有頂蓋和走廊、檐廊，按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。
9、房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。
10、凈高在2.05米以上的地下室或半地下室，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計(jì)算。
11、有柱雨篷或有維護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。
12、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。
13、屬于永久性建筑有柱車棚、貨棚等按外圍水平投影面積計(jì)算。
14、位于自然層以上的假層房屋或斜面結(jié)構(gòu)房屋，按其設(shè)計(jì)超過(guò)2.2米以上部位水平投影計(jì)算。（應(yīng)具備通風(fēng)、采光條件）
計(jì)算商品房一半建筑面積的范圍包括：
1、與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通道和無(wú)柱走廊、檐廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積一半計(jì)算。
2、獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊、車棚、貨棚、站臺(tái)等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計(jì)算。
3、未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積的一半計(jì)算。
4、無(wú)上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和的一半計(jì)算。返回頂部
11. 房屋面積多算了怎么辦
一幢住宅中的某一套房屋，購(gòu)房者比較容易丈量和計(jì)算的是房屋的使用面積，而較難丈量和計(jì)算其建筑面積。因?yàn)樽鳛榉指畛鍪鄣纳唐贩浚俗约阂惶追课莘秶詢?nèi)的房屋建筑面積以外，還包括分?jǐn)偟墓膊课缓凸δ苌蠟檎狈课莘?wù)公共用房和管理用房的建筑面積。
每一套房屋，無(wú)論是處在哪一層，都有共用墻和非共用墻。非共用墻就要全部計(jì)入建筑面積，與鄰戶共用的墻以及外墻、與公用空間之間的分隔墻就應(yīng)分?jǐn)傆?jì)算建筑面積。
以上計(jì)算的是一套房屋的套內(nèi)建筑面積。然后計(jì)算公用建筑面積。這一面積由兩部分組成：一是前面所說(shuō)的各套房屋與公用建筑之間的分隔墻及外墻的一半；二是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳或過(guò)道等功能上為整幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。 整幢房屋的建筑面積扣除該幢房屋內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，再扣除銷售或出租的作為獨(dú)立使用的空間，如地下室、車庫(kù)及人防工程等建筑面積，就是這一幢房屋的公用建筑面積。
據(jù)此計(jì)算出公用面積分?jǐn)傁禂?shù)，即用整幢房屋的公用建筑面積除以該幢房屋各套房屋套內(nèi)面積之和。
以這一分?jǐn)傁禂?shù)乘以套內(nèi)建筑面積求得該套房屋應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，再加上原來(lái)求得的套內(nèi)建筑面積，就是該套房屋的面積。
這一計(jì)算方法較為復(fù)雜，實(shí)際上，國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部監(jiān)制的《商品房購(gòu)銷合同》中第二條已標(biāo)明了購(gòu)房者的實(shí)得建筑面積和分?jǐn)偣膊课缓凸梅课莸慕ㄖ娣e，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在對(duì)商品房進(jìn)行備案登記時(shí)，也使用這一方法來(lái)計(jì)算建筑面積。因此，在已經(jīng)使用統(tǒng)一的《商品房購(gòu)銷合同》后，面積計(jì)算的錯(cuò)誤比較少見(jiàn)。
上述計(jì)算方法是從1995年12月1日開(kāi)始使用的。對(duì)于在此之前已簽訂的商品房銷售合同，除了合同對(duì)銷售面積的約定有明顯的違法或計(jì)算錯(cuò)誤外，仍應(yīng)維護(hù)合同所約定的面積。如果買(mǎi)賣雙方有一方（有時(shí)賣方也會(huì)因原面積計(jì)算偏小而提出向購(gòu)房者追加售房款的要求）提出按上述方法計(jì)算商品房銷售面積，或是房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)按上述方法計(jì)算商品銷售面積，而不是按合同約定的面積，買(mǎi)賣雙方可以對(duì)合同中的銷售面積進(jìn)行調(diào)整，但對(duì)合同中所約定的銷售價(jià)款則不能變更。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司確實(shí)多計(jì)算了商品房的面積，如果在允許的誤差范圍之內(nèi)（這一誤差在雙方訂立商品房銷售合同約定），則不是違約行為；如果誤差超出了約定的范圍，就可以要求糾正，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不愿意糾正，則可以向有關(guān)部門(mén)（如消費(fèi)者協(xié)會(huì)）投訴，也可以依照合同規(guī)定，申請(qǐng)仲裁或提出訴訟。返回頂部
12. 購(gòu)買(mǎi)的商品房面積不足怎么辦？
購(gòu)買(mǎi)商品房，面積是否符合合同的規(guī)定，是人們非常關(guān)心的問(wèn)題。如袁某從某家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)置了一套商品房，面積為93.21平方米，并按此面積支付了購(gòu)房款。在辦完一切手續(xù)，買(mǎi)賣成交后，袁某發(fā)現(xiàn)該房面積不足93.21平方米，遂向該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出補(bǔ)足面積或退款的要求，但均遭該公司拒絕。后經(jīng)有關(guān)方面測(cè)定，該商品房的實(shí)際面積為89.14平方米，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在出售時(shí)多算了4.07平方米的面積（其中建筑面積多算2.05平方米，公攤面積通過(guò)巧立名目多算2.02平方米）。于是，袁某向市消協(xié)投訴：要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)足面積或退款。
根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十條第六款規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有諸多不合理情形的（其中包括銷售的商品數(shù)量不足的），除本法另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，承擔(dān)民事責(zé)任。”
這一條款是關(guān)于經(jīng)營(yíng)者為損害消費(fèi)者權(quán)益的行為承擔(dān)民事責(zé)任的規(guī)定。所謂“銷售的商品數(shù)量不足”，是指商品的實(shí)際數(shù)量低于消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者約定的數(shù)量，也就是人們通常所稱的缺斤短兩、短尺少寸。根據(jù)該條款的精神，經(jīng)營(yíng)者售出的商品數(shù)量不足的應(yīng)給予消費(fèi)者賠償或者補(bǔ)足。
據(jù)此，袁某以所購(gòu)買(mǎi)的商品房面積與實(shí)際付款的面積不符，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出補(bǔ)足面積或者退款的要求是合理的。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)承擔(dān)這個(gè)民事責(zé)任。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不承擔(dān)這個(gè)民事責(zé)任，袁某可以向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V，請(qǐng)求法院調(diào)解或判決。作為一個(gè)購(gòu)房者，如你也遇到類似情況，不妨學(xué)學(xué)袁某的作法。返回頂部
13. 什么是“八房五證二書(shū)”？
下列八種情況的房屋買(mǎi)賣國(guó)家有規(guī)定：
一、違法或違章建筑，不能買(mǎi)賣；
二、房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確的，不能買(mǎi)賣；
三、教學(xué)、寺廟、庵堂等教育、宗教建筑，不能買(mǎi)賣；
四、著名建筑物或文物古跡等需加以保護(hù)的房屋，不許買(mǎi)賣；
五、由于國(guó)家建設(shè)需要，征用或已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋；禁止買(mǎi)賣；
六、單位不得擅自購(gòu)買(mǎi)城市私房；
七、出租人、共有權(quán)人、出典人的房屋可以出售，在同等條件下，承租人、共有權(quán)人、承典人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；
八、對(duì)出賣享有國(guó)家或單位補(bǔ)貼廉價(jià)購(gòu)買(mǎi)或建造的房屋有一定的限制。
商品房銷售應(yīng)持有的“五證”包括：
計(jì)委立項(xiàng)、可行性研究的批件；規(guī)劃局的規(guī)劃使用證；國(guó)土局的土地使用證（證明賣方已交納了土地出讓金；擁有產(chǎn)權(quán)保證）；建委開(kāi)工許可證；房管局的商品房預(yù)售許可證。在這其中最重要的是土地使用證和商品房預(yù)售許可證，它表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。
建設(shè)部近日規(guī)定，1998年9月1日起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售新建住宅時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用權(quán)說(shuō)明書(shū)》。《住宅質(zhì)量保證書(shū)》可作為商品房購(gòu)銷合同的補(bǔ)充內(nèi)容。 返回頂部
14.住戶有哪些權(quán)利和義務(wù)？
在住宅小區(qū)中，住戶按照對(duì)房屋所擁有權(quán)屬的不同，分為業(yè)主和非業(yè)主使用人。業(yè)主指物業(yè)的所有人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人；非業(yè)主使用人指不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過(guò)某種形式（如簽訂租賃合同）而獲得物業(yè)使用權(quán)，并實(shí)際使用物業(yè)的人。作為物業(yè)的主人，業(yè)主依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利和參與物業(yè)管理，要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理委托合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。前者包括依法對(duì)物業(yè)自用部位占有、使用、經(jīng)營(yíng)、處置、修繕、改建等基本權(quán)利和依法使用物業(yè)共用設(shè)施及設(shè)備、共用部位和公用設(shè)施、公共場(chǎng)所的權(quán)利以及擁有對(duì)本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán)。后者包括對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督、建議、咨詢、批評(píng)投訴的權(quán)利。業(yè)主的基本義務(wù)就是遵守的有關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定及業(yè)主公約、物業(yè)管理委托合同所載明的各項(xiàng)條款和執(zhí)行、服從業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)決議、決定，這就要求業(yè)主的各項(xiàng)行為必須合法，并且以不損害公眾利益和他人利益為前提。也就是說(shuō)，權(quán)利與義務(wù)是對(duì)等的，在享有權(quán)利的同時(shí)，必須承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
由于非業(yè)主使用人首先與業(yè)主發(fā)生關(guān)系（如租賃關(guān)系），非業(yè)主使用人的基本權(quán)利義務(wù)就受到租賃合同的一定限制。即在租賃合同中，要明確闡明業(yè)主賦予非業(yè)主使用人哪些權(quán)利、義務(wù)；同時(shí)，非業(yè)主使用人作為物業(yè)的實(shí)際使用人，也是物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象，也應(yīng)享有物業(yè)管理委托合同約定的相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)。返回頂部
15.物業(yè)管理收費(fèi)有什么規(guī)定？
國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部制定了關(guān)于《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，確定價(jià)格形式有三種：政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔，公用設(shè)施的維修保養(yǎng)、保安、綠化等具有公共性質(zhì)的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)；凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價(jià)部門(mén)規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購(gòu)商品、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等。實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)備案。
如果物業(yè)管理單位按普通居住小區(qū)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供無(wú)法分開(kāi)的公共性服務(wù)，如保潔、保安、各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)、綠化等，高檔住宅亦享受同樣服務(wù)的，則按普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納；如果物業(yè)管理單位按高檔住宅服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供公共性服務(wù)，普通住宅同樣享受的，則按高檔住宅服務(wù)交費(fèi)。為普通住宅與高檔住宅分別提供的服務(wù)項(xiàng)目如樓體維修，普通住宅按普通住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定交費(fèi)，高檔住宅的維修可不執(zhí)行此收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。返回頂部
16. 房屋售出后誰(shuí)來(lái)維修？
購(gòu)房后房屋的共用部位如承重結(jié)構(gòu)（樓蓋、梁、柱、內(nèi)外墻、基礎(chǔ)）、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道、公用門(mén)廳、設(shè)備層、院墻等；共用設(shè)施設(shè)備如分戶電表以外的設(shè)備線路、分戶水表以外的上水管道和配件、下水道干管、雨水管、垃圾道、煙道（排氣孔道）、信報(bào)箱、避雷設(shè)施、共用電視天線等的維修應(yīng)由房管組織負(fù)責(zé)，費(fèi)用由維修基金來(lái)承擔(dān)。共用部分的維護(hù)基金來(lái)源于售房單位從售房款中提取的10%和購(gòu)房人交納的相當(dāng)于購(gòu)房款的1%，維修基金要專門(mén)存入銀行，由售房單位專項(xiàng)使用，當(dāng)維修資金不足時(shí)，由共同使用的房屋所有人按各自住房的建筑面積分?jǐn)偂?
售出房屋的自用部分和自用設(shè)備如戶門(mén)窗、戶內(nèi)頂棚、內(nèi)墻面、衛(wèi)生器具和相關(guān)的下水管道的維修和維修費(fèi)用由房屋所有人負(fù)責(zé)和承擔(dān)。
上層房屋的居室、衛(wèi)生間、廚房、過(guò)道等部位及下水管道向下層滲水、漏水的，由上層房屋所有人負(fù)責(zé)維修，房屋的所有人和使用人因房屋的使用、修繕等問(wèn)題發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的由房管組織或區(qū)縣房管部門(mén)進(jìn)行調(diào)解，也可向人民法院起訴。返回頂部
l 四)戲談新房的”風(fēng)水”
1.衣櫥鏡引出“風(fēng)水”爭(zhēng)端
林先生的臥室內(nèi)擺了一個(gè)四門(mén)衣櫥，其中兩扇邊門(mén)的面板是鏡面，方便穿衣照鏡。鄰居家的樓與林先生家的樓前后并排，客廳正對(duì)林家臥室。鄰居幾次找到林先生，要求把衣櫥的鏡面換成普通板材，鄰居的理由是：你的鏡子正對(duì)我家客廳，這是“照妖鏡”，“克”我家“風(fēng)水”！
2.設(shè)計(jì)師學(xué)起“家居風(fēng)水”
“其實(shí)更多講求風(fēng)水的還是那些裝修的業(yè)主。”全美家居工作室的一位設(shè)計(jì)師說(shuō)，有的業(yè)主在設(shè)計(jì)時(shí)就先期請(qǐng)“風(fēng)水師”介入意見(jiàn)，也有的是在工程即將完工時(shí)請(qǐng)“大師”驗(yàn)收。只要“大師”提出意見(jiàn)，業(yè)主都不惜浪費(fèi)財(cái)力、物力重新裝修。這位設(shè)計(jì)師說(shuō)，他現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始買(mǎi)書(shū)學(xué)習(xí)有關(guān)“家居風(fēng)水”方面的“知識(shí)”，不僅能避免“無(wú)用功”，而且更容易得到業(yè)主認(rèn)可和滿意，“錢(qián)能賺得輕松些”。
3.“風(fēng)水大師”主動(dòng)登門(mén)
雖然主動(dòng)請(qǐng)“風(fēng)水先生”的人還是少數(shù)，但實(shí)際上，有不少都市人正越來(lái)越重視“風(fēng)水”的說(shuō)法，這使得一部分人得以“趁火打劫”。
有報(bào)道稱，現(xiàn)在有一些人就專門(mén)到各新建小區(qū)“拜訪”正在裝修的業(yè)主，一進(jìn)門(mén)就大侃業(yè)主房?jī)?nèi)風(fēng)水如何不好，并放言“只要給錢(qián)就給破招”。于是，業(yè)主往往出于“寧可信其有也不信其無(wú)”的心理而掏錢(qián)買(mǎi)平安。
看風(fēng)水各有不同看法
清華大學(xué)一位建筑評(píng)論家對(duì)風(fēng)水持否定觀點(diǎn)：風(fēng)水建立在易學(xué)基礎(chǔ)上。《易經(jīng)》里有很多智慧的東西，但兩千年前的一本書(shū)，管得了兩千年后的建筑規(guī)劃嗎？研究風(fēng)水，只能作為一種歷史現(xiàn)象，而不是當(dāng)成科學(xué)來(lái)研究。
天津大學(xué)一位論著“風(fēng)水”的教授則認(rèn)為，風(fēng)水能保留幾千年，是因?yàn)椤皻狻焙汀八倍际墙?jīng)過(guò)長(zhǎng)期實(shí)踐和思考后總結(jié)出來(lái)的，風(fēng)水是把宅舍作為大地有機(jī)體的一部分，強(qiáng)調(diào)建筑與自然及周圍環(huán)境的和諧，從某種意義上說(shuō)，風(fēng)水學(xué)與建筑生態(tài)學(xué)的步調(diào)是一致的。
雖然專家各有看法，但是有一點(diǎn)是一致的：風(fēng)水里畢竟有迷信和糟粕，即使其中有科學(xué)，也絕不是“風(fēng)水先生”能輕易掌握的。而建筑學(xué)者王貴祥的觀點(diǎn)對(duì)遏止都市新迷信現(xiàn)象的蔓延會(huì)更有些說(shuō)服力：風(fēng)水學(xué)對(duì)現(xiàn)代建筑的意義很小，主要是因?yàn)楝F(xiàn)代建筑觀念和傳統(tǒng)的不一樣，空間感也不一樣，與古代的宏大空間相比，現(xiàn)代人的空間太狹小了。 返回頂部
l 五)業(yè)主散文:
1.裝修--讓我歡喜讓我憂（一）驗(yàn)房領(lǐng)鑰匙（上）
終于所有手續(xù)都辦妥了，準(zhǔn)備領(lǐng)鑰匙了，沒(méi)想到遇到了這么多麻煩事，在這里記錄下來(lái)，給大家作為參考。
我們的房子買(mǎi)的時(shí)候，很多人已經(jīng)入住了有半年多了，KFS手里壓了幾套樓層好的，等到現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲比較兇的時(shí)候拋出，賺了不少我們的血汗錢(qián)啊！我和LG算了一下，這兩年掙工資的錢(qián)不吃不喝存起來(lái)也沒(méi)有房?jī)r(jià)漲的多，了解到我們這棟樓里正在裝修的一位鄰居他們年前買(mǎi)的，我們3月份剛剛買(mǎi)的，結(jié)果多花了4萬(wàn)呀！我哭。。。。。。終于等所有的貸款手續(xù)都辦好了，該是領(lǐng)鑰匙的時(shí)候了，心情無(wú)比激動(dòng)，但是我把驗(yàn)房這個(gè)環(huán)節(jié)看的太輕了，致使接下來(lái)發(fā)生了很多不愉快的事情。（需要事先說(shuō)明的是，我們買(mǎi)房子之前來(lái)看房的時(shí)候，這里有人住，是在小區(qū)里維修的工人，KFS跟我們解釋說(shuō)房子沒(méi)賣出的時(shí)候總是會(huì)讓民工住的，否則他們也沒(méi)地方呀，當(dāng)時(shí)心里挺不是滋味的，但是回來(lái)仔細(xì)考慮后，覺(jué)得現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候我們這個(gè)房子的性價(jià)比就已經(jīng)很不錯(cuò)了，想想其實(shí)房子沒(méi)蓋好的時(shí)候民工都是在里面住著的，反正KFS已經(jīng)保證我們一交錢(qián)，就讓他搬走，于是也就想通了。）
辦入住手續(xù)的時(shí)候挺讓我傷心的，首先KFS給我打電話說(shuō)可以辦入住了，我特意請(qǐng)假去辦，結(jié)果才知道原來(lái)KFS只是負(fù)責(zé)開(kāi)入住單，但是沒(méi)有權(quán)利給鑰匙，必須到小區(qū)的物業(yè)去辦理，那也沒(méi)什么，我就去了，到了那里發(fā)現(xiàn)，會(huì)計(jì)不在辦不了，這我可急壞了，好不容易才請(qǐng)了假，我跟人家好說(shuō)歹說(shuō)，人家才答應(yīng)先給我鑰匙，并和我去驗(yàn)房，回來(lái)再補(bǔ)辦手續(xù)。
第一次接觸物業(yè)感覺(jué)并不象傳說(shuō)中那么不負(fù)責(zé)任，覺(jué)得不錯(cuò)，盡管當(dāng)時(shí)總是有人去投訴，說(shuō)房子這里那里有問(wèn)題，不過(guò)物業(yè)那個(gè)人態(tài)度依然和藹，我心里高興。上了樓，物業(yè)給我開(kāi)門(mén)，開(kāi)了半天就是打不開(kāi)，正在這時(shí)，門(mén)自己開(kāi)了，嚇了我倆一跳，啊！竟然里面有人，他給我們打開(kāi)的。當(dāng)時(shí)物業(yè)就跟她急了，經(jīng)過(guò)一番質(zhì)問(wèn)，才知道原來(lái)這個(gè)人就是一直住在這里的維修工，現(xiàn)在已經(jīng)是我們的房子了，竟然還沒(méi)搬走！我都要?dú)獐偭耍贿^(guò)物業(yè)一直維護(hù)我的權(quán)利，斥責(zé)了他一頓，又經(jīng)過(guò)一番聯(lián)系，終于通過(guò)他的上級(jí)決定讓他當(dāng)天晚上就搬走。
沒(méi)辦法，我終究還是沒(méi)有辦成入住，物業(yè)那個(gè)人安慰我說(shuō)反正會(huì)計(jì)也不在，下次一起辦吧，我也只好答應(yīng)了。
回家的路上，我在想其實(shí)那個(gè)工人沒(méi)什么錯(cuò)，根本就是物業(yè)和KFS的責(zé)任（物業(yè)說(shuō)是KFS的責(zé)任），有種被欺騙的感覺(jué)，可是房子已經(jīng)買(mǎi)了呀，能怎么辦呢？
幾天后，我又厚著臉皮向領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假，領(lǐng)導(dǎo)還是很通融，我想不管怎樣，這次一定要辦妥。 先交錢(qián)，又花了我1800，這里面包含裝修押金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修工人管理費(fèi)（我至今不明白他們費(fèi)了什么力氣去管理了，這么多工人在樓里裝修，但是就是沒(méi)見(jiàn)物業(yè)在哪兒）、裝修后樓道整修費(fèi)以及小區(qū)一年的物業(yè)費(fèi)。交完錢(qián)，物業(yè)才跟我說(shuō)，樓道大門(mén)鑰匙共有3把，自家房門(mén)鑰匙共有6把，但是呢現(xiàn)在我家的只有5把，還有1把在他們維修工人手里，過(guò)兩天就幫我要回來(lái)，我當(dāng)時(shí)越想越覺(jué)得這樣不妥，物業(yè)看出我有些顧慮，就答應(yīng)我如果要不回來(lái)，就給我換鎖，這樣我才拿了鑰匙。這是我第一次體會(huì)到物業(yè)的狡詐之處。
他們出了一個(gè)人陪我去驗(yàn)房，我當(dāng)時(shí)也沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)怎么仔細(xì)看，只是跟她說(shuō)盡快給我們換鎖，結(jié)果那個(gè)小姐竟然在這時(shí)提出我們需要交鎖錢(qián)，我無(wú)比驚訝，這根本不是我的錯(cuò)，憑什么讓我出錢(qián)換鎖？小姐說(shuō)這個(gè)他們不管，反正這個(gè)不是他們的問(wèn)題，錢(qián)由誰(shuí)出，只能我們自己與KFS去協(xié)商解決，我當(dāng)時(shí)沒(méi)話說(shuō)，唉！這是我第二次體會(huì)到物業(yè)的狡詐之處。
周末和LG以及他的家人說(shuō)好去看看新房子，我給了他們大門(mén)以及自家門(mén)鑰匙各1把，約好轉(zhuǎn)天直接在家里集合，我到那里的時(shí)候發(fā)現(xiàn)他們已經(jīng)到了，可是他們說(shuō)給他們的那把大門(mén)鑰匙根本打不開(kāi)門(mén)，沒(méi)辦法又去找物業(yè)開(kāi)的門(mén)，我說(shuō)這怎么可能呢？拿出鑰匙一比對(duì)，發(fā)現(xiàn)根本不是一套鑰匙，我后悔那天為什么沒(méi)仔細(xì)看清楚，在屋里看了一圈發(fā)現(xiàn)多了一些垃圾：一個(gè)鞋盒，里面有破錢(qián)夾以及一些什么臟東西，還有一把掃帚，還有一個(gè)破木凳等等，我立刻察覺(jué)肯定是有人進(jìn)來(lái)過(guò)，我們立即去找物業(yè)，跟他們說(shuō)明情況后，問(wèn)他們有沒(méi)有把鑰匙要過(guò)來(lái)，結(jié)果才發(fā)現(xiàn)他們根本沒(méi)跟那個(gè)人聯(lián)系，更別提要鑰匙了。我當(dāng)時(shí)氣壞了，他們這時(shí)態(tài)度倒是蠻好的，不過(guò)這次我可不會(huì)被他們蒙騙了，這是我第三次體會(huì)到他們的狡詐之處。
經(jīng)過(guò)聯(lián)系，那個(gè)工人的上級(jí)推諉說(shuō)他們手里沒(méi)有鑰匙了，可是他們又實(shí)在沒(méi)辦法解釋屋里有人進(jìn)去這回事，于是在我們的再三要求下，他們答應(yīng)給我們換鎖，錢(qián)由施工隊(duì)來(lái)出。事情終于這樣不愉快地解決了，結(jié)果我并不滿意，因?yàn)槲疑羁腆w會(huì)到了物業(yè)是如何推卸責(zé)任的，我也深刻體會(huì)到這種有人住的房子根本不能買(mǎi)，早知道事后會(huì)有這么多麻煩，我還不如多花點(diǎn)錢(qián)買(mǎi)別處的房子呢。
等到要換鎖的時(shí)候，我才在親戚的提醒下發(fā)現(xiàn)我忽略了一個(gè)重要的問(wèn)題，就是驗(yàn)房，因?yàn)槟羌掳盐业南敕ㄕ麄€(gè)打亂了，我決定需要重新檢驗(yàn)我的水電管路。未完待續(xù)。
我在重新檢驗(yàn)房子之前找了裝修公司來(lái)度尺（這部分將在后續(xù)中仔細(xì)記錄），這過(guò)程中他提出了一個(gè)問(wèn)題，可能大家都知道，在房子剛剛蓋好時(shí)，施工者為了方便從這個(gè)樓棟穿到那個(gè)樓棟，都挖有人孔，等到竣工之前再將該孔填補(bǔ)上。但是我的房子呢可以明顯看到有填補(bǔ)的痕跡，裝修公司的人告訴我說(shuō)必須讓維修人員進(jìn)行一下處理，否則恐怕裝修后也會(huì)有開(kāi)裂的痕跡，這個(gè)我確實(shí)沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，在這里提出來(lái)，也請(qǐng)大家都要注意。這個(gè)問(wèn)題我與物業(yè)交待后，他們提出即使讓維修人員進(jìn)行修補(bǔ)也只是重新刮一下膩?zhàn)樱茄b修的時(shí)候還是要重新刮膩?zhàn)右粯拥模艺f(shuō)裝修公司已經(jīng)說(shuō)了，只要跟維修人員一說(shuō)，他們就知道應(yīng)該怎樣弄，呵呵，物業(yè)又想推諉責(zé)任，被我駁回了。這是我第四次體會(huì)到物業(yè)的狡詐。這次的檢驗(yàn)我可不放過(guò)任何一個(gè)細(xì)節(jié)，（因?yàn)閾?jù)我的親戚說(shuō)當(dāng)初他家就是因?yàn)闆](méi)有仔細(xì)檢驗(yàn)，到后來(lái)入住后發(fā)現(xiàn)空調(diào)插座是壞的，每次打開(kāi)就跳閘，慘！）每個(gè)電源我都用試電筆試過(guò)，每個(gè)下水口我都向里面倒過(guò)水，結(jié)果證明水路和電路都沒(méi)有問(wèn)題，主要還是在房子的結(jié)構(gòu)上。窗戶的紗窗與窗戶之間有明顯的大縫隙，這可是大問(wèn)題，到了夏天，如果不開(kāi)空調(diào)開(kāi)窗戶，蚊子就會(huì)統(tǒng)統(tǒng)進(jìn)來(lái)飽餐一頓了，所以在這里提醒大家也要注意。陽(yáng)臺(tái)的一個(gè)邊角發(fā)現(xiàn)有縫隙，并且有滲進(jìn)過(guò)水的痕跡，據(jù)我的一位朋友說(shuō)，很有可能是墻體沒(méi)有套嚴(yán)造成的，這要是不修，將來(lái)到了雨季可能會(huì)滲水。暖氣還沒(méi)檢驗(yàn)?zāi)兀恢涝撊绾蜗率郑荒苈?tīng)天由命了，各位如果有好辦法，建議建議吧！這諸多問(wèn)題我都已經(jīng)向物業(yè)提出了，但是什么時(shí)候能進(jìn)行維修他卻沒(méi)有準(zhǔn)確答復(fù)我，唉！
這就是物業(yè)，用各種借口進(jìn)行推諉，我要與他們抗?fàn)幍降祝?
裝修馬上要開(kāi)始了，我的這些問(wèn)題只有門(mén)鎖更換了，大門(mén)鑰匙他們讓我們自己配去，就算他們給配，也要我們付錢(qián)，算了，一把鑰匙，我沒(méi)有精力跟他們費(fèi)那口舌了！就是心里有些憤憤，其它問(wèn)題到底何時(shí)才能給我解決呀！期待中。。。。。。
2.收房記
昨日KFS通知我去收房，晚上又剛下過(guò)雨，空氣清新，爽！今天是4月1日，很有記念意義的一天，不過(guò)老天爺可別耍我啊。
和LP約好9點(diǎn)鐘在售樓處見(jiàn)面，我提前半小時(shí)到，先觀察一下現(xiàn)場(chǎng)，呵夠亂的，剛下過(guò)雨，到處泥濘。地磚還未鋪好，還有一幫工人在開(kāi)槽穿電纜，對(duì)講門(mén)未裝，電梯未通，水電都在測(cè)試，怎么現(xiàn)場(chǎng)還這樣KFS就交房了呢，我都給拍下來(lái)了，等著找KFS算賬。實(shí)際上，KFS已經(jīng)推遲兩個(gè)月交房了，估計(jì)是交不起賠償金，死咬著3月31日必須交房，這叫什么事呀。想拿鑰匙還得交錢(qián)，交了1000元裝修拆改押金；1086元物業(yè)費(fèi)（是按銷售面積算的，150平米，單價(jià)6毛，這么算對(duì)嗎？不是按建筑面積嗎？）；200元垃圾清運(yùn)費(fèi)；又交了133元電費(fèi)（300度）領(lǐng)電表卡。總共收了我2419大元。真土匪！交了錢(qián)，去拿鑰匙，又要登記驗(yàn)房表，然后有人跟著我們?nèi)ヲ?yàn)房，其實(shí)也很簡(jiǎn)單，水電、有線、通迅都沒(méi)通，我?guī)У脑囯姽P也英雄無(wú)用武之地。只檢查了一下窗戶、紗窗、玻璃、墻面頂面、上下水、開(kāi)關(guān)、水表電表。那紗窗直叫一個(gè)次，繃得象老母豬的肚子，松松绔绔，LP一不樂(lè)意，那位趕緊賠笑，對(duì)不起對(duì)不起，都這樣。什么玩藝兒。
把跟班的打發(fā)走，我們倆開(kāi)始較尺寸，以前也量過(guò)但是不準(zhǔn)，這次量細(xì)得一點(diǎn)準(zhǔn)備訂家俱。量完尺寸倆人又對(duì)裝修設(shè)想合計(jì)了一下，基本是我講LP點(diǎn)頭，LP剛想有點(diǎn)指示就被我果斷否定-----我想得細(xì)還是你想得細(xì)，LP基本無(wú)話----她才不愿操這心呢，樂(lè)得清閑。
裝修時(shí)有幾個(gè)要點(diǎn)值得注意：1、地面采暖方式鋪地板（不管什么地板）時(shí)，一定不要用厚的地墊，也不要用鋁箔墊，用普通地墊時(shí)也要在地墊上均勻的開(kāi)出透氣孔，孔的密度要占到墊子面積的五分之一以上；2、地面采暖方式的衛(wèi)生間防水處理，不要用在60攝氏度以內(nèi)會(huì)熔化的防水油，最好用耐性好的防水膠/漆，就象做亞克力用的膠（不過(guò)我還沒(méi)發(fā)現(xiàn)）。3、電線、電話線、電視線最好不要同管鋪設(shè)，以免串線干撓，這以前DX也經(jīng)常提到。總結(jié)一下，為了新家，兵馬未動(dòng)，糧草先行，預(yù)算雖然改了又改，已經(jīng)花了的銀子卻再也飛不回來(lái)了，到目前為止，花在電器上的錢(qián)已達(dá)八千多元，嚴(yán)重超支！而且都是我一手操辦的，LP一點(diǎn)沒(méi)介入，難以推卸責(zé)任吶。不過(guò)也好，家電主了半邊天，先買(mǎi)就買(mǎi)好的，省得后邊預(yù)算緊了想買(mǎi)好的也不成（這是什么想法啊，放羊了）。
這是我第一篇日記，余待續(xù)。
在收房時(shí)，KFS給了俺一大摞資料，昨天沒(méi)來(lái)得及看，今天仔細(xì)閱讀，有很多發(fā)現(xiàn)：KFS給俺的資料有《天津市商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》；《CROWNING低溫輻射供暖系統(tǒng)用戶指南》及供熱施工圖；《物業(yè)公司管理制度》；《物業(yè)公司服務(wù)項(xiàng)目》。不錯(cuò)，挺全，得印象分。
先看住宅使用說(shuō)明：位置樓層都沒(méi)錯(cuò)，是俺家的。結(jié)構(gòu)：框架，沒(méi)錯(cuò)。
墻體材料：空心磚+輕體材料，不如剪力墻好，但是可以隨意拆改（可是俺又不大動(dòng)）。衛(wèi)生間防水：聚氨酯，這正是我要找的材料，既然可以鋪在采暖層下，當(dāng)然也可以鋪在采暖層上。陽(yáng)臺(tái)：封閉式，沒(méi)錯(cuò)。
設(shè)計(jì)載荷：俺得好好看看，客廳、臥室150KG/平米；廚衛(wèi)200KG/平米；陽(yáng)臺(tái)250KG/平米。等等俺算算，客廳150KG/平米？俺體重90KG，43號(hào)鞋（0。07平米），折合2142KG/平米，俺的天爺呀！俺在客廳打電話：誰(shuí)呀，俺在11樓哩，俺----唉喲----嗖--嗖----唉喲，誰(shuí)-誰(shuí)找俺呢？俺-俺在地下室呢，唉喲。。。。。。
您說(shuō)俺算的對(duì)嗎？唉喲。
往后看，燃?xì)狻⒔o水、熱力都有了，開(kāi)關(guān)插座也注明是津產(chǎn)津耐牌，還標(biāo)明了型號(hào)，行，敢標(biāo)清楚了就說(shuō)明質(zhì)量還湊合。
室內(nèi)預(yù)留了電視、電話、網(wǎng)絡(luò)插座，好，省我事了。
再看建設(shè)單位，嗯？不對(duì)勁？怎么KFS、施工單位、物業(yè)公司都是一個(gè)BOSS啊，這倒也好，出了事從頭兜到尾，不能推卸責(zé)任。
再看看資質(zhì)證書(shū)：注冊(cè)資金1000W，一輛進(jìn)口轎車錢(qián)，就這點(diǎn)M還搞房地產(chǎn)？！后邊是水路圖，簡(jiǎn)單。再后邊是電路圖，俺的天爺呀，這哪是電路圖，整個(gè)一個(gè)蜘蛛網(wǎng)，KFS為了省錢(qián)，房頂布線全是斜的，好在俺也算半個(gè)電工，以前俺家布線全是俺干的，雖然有時(shí)個(gè)把燈頭關(guān)了還閃（回火），但從沒(méi)捅過(guò)婁子。憑俺的半專業(yè)知識(shí)也看了個(gè)大概，空調(diào)線已經(jīng)單跑，只要線徑夠，不用重鋪（省錢(qián)），其它電源線可得小心，俺可不想把自已當(dāng)烤串。完工時(shí)線路圖一定要畫(huà)好畫(huà)準(zhǔn)。
最后看看地?zé)岵膳f(shuō)明：有一條很重要，制造商列出的適合地采暖的地面材料由優(yōu)至次順序?yàn)椋珹、天然石材或人造石材類；B、各類磁磚或地磚類；C、復(fù)合地板或?qū)嵞镜匕孱悺ｄ伭说責(zé)徇€有保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額每案例：2500000歐元；嘿嘿，歐元，這得折合人民幣多少錢(qián)？返回頂部
l 六）相關(guān)政府規(guī)定：
《關(guān)于實(shí)行商品房住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的通知》
天津市建委建房[1998]714號(hào)
根據(jù)建設(shè)部建房[1998]102號(hào)文件精神，為了保障商品住宅消費(fèi)者的合法權(quán)益，加強(qiáng)商品住宅售后服務(wù)管理，促進(jìn)商品住宅的銷售，經(jīng)研究，決定于1998年9月1日起，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房銷售中實(shí)行《天津市商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度。
經(jīng)研究《天津市商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》由天津市城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)監(jiān)制，并統(tǒng)一印制（見(jiàn)附件）。現(xiàn)將《天津市商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
《天津市商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》由各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行編制，但不得少于以下內(nèi)容：
1、開(kāi)發(fā)單位名稱，工程坐落地點(diǎn)，建設(shè)項(xiàng)目名稱，設(shè)計(jì)單位名稱，施工單位名稱，質(zhì)量監(jiān)理、監(jiān)督單位名稱，物業(yè)管理單位名稱；
2、結(jié)構(gòu)類型；
3、二次裝修、裝飾管理辦法和裝修、裝飾注意事項(xiàng)；
4、上水、下水、電、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⑾赖仍O(shè)施配置說(shuō)明；
5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；
6、門(mén)窗類型、使用注意事項(xiàng)；
7、配電負(fù)荷；
8、承重墻、保濕墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明；
9、住宅中配置的設(shè)備設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說(shuō)明書(shū)的應(yīng)附在《商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》中；
10、其他需要說(shuō)明的問(wèn)題，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可另外補(bǔ)充說(shuō)明。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在《商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》中對(duì)住戶合理使用住宅應(yīng)有提示。因住戶使用不當(dāng)，設(shè)備位置和不當(dāng)裝修造成的質(zhì)量問(wèn)題，及影響其他用戶的損失，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任。凡住戶擅自拆改結(jié)構(gòu)，影響建筑物結(jié)構(gòu)安全的，住戶除按要求改正外，按有關(guān)規(guī)定給予處罰。 返回頂部
擦亮裝修業(yè)主的眼睛——驗(yàn)收如何把關(guān)
家裝業(yè)主作為非專業(yè)驗(yàn)收應(yīng)如何把關(guān)，從何下手？業(yè)主們一定要擦亮眼睛，主要從以下五方面入手：
第一、水：水池、面盆、潔具，上下水管，暖氣等。
把關(guān)要點(diǎn)：水池、面盆、潔具的安裝是否平整、牢固、順直；上下水路管線是否順直，緊固件是否已安裝，接頭有無(wú)漏水和滲水現(xiàn)象；
第二、電：電源線(插座、開(kāi)關(guān)、燈具)，電視，電話。
把關(guān)要點(diǎn)：電源線是否使用國(guó)標(biāo)銅線，一般照明和插座使用2.5平方線；廚衛(wèi)間使用4平方線，如果電源線是多股線還要進(jìn)行焊錫處理后方可接在開(kāi)關(guān)插座上；電視和電話信號(hào)線要和電源線保持一定的距離(不小于250mm)燈具的安裝要使用金屬吊點(diǎn)，完工后要逐個(gè)試驗(yàn)。
第三、瓦：瓷磚(濕貼、干貼)，石材(濕貼、干掛)。
把關(guān)要點(diǎn)：施工前要進(jìn)行預(yù)排預(yù)選工序，把規(guī)格不一的材料分成幾類，分別放在不同的房間或平面，以使磚逢對(duì)齊，把個(gè)別翹角的材料作為切割材料使用，這樣就能使用質(zhì)量較低的材料裝出較好的效果。
第四、木：門(mén)窗，吊頂，壁柜，墻裙，暖氣罩，地板。
把關(guān)要點(diǎn)：選擇木材一定要選烘干的材料，這樣才會(huì)避免日后的變形；木方要靜面涂刷防火防腐材料后方可使用，細(xì)木工板要選用質(zhì)量高環(huán)保的材料。大面積吊頂、墻裙每平米不少于8個(gè)固定點(diǎn)，吊頂要使用金屬吊點(diǎn)，門(mén)窗的制作要使用好些的材料以防變形。地板找平的木方要大些(不小于6×6)
第五、油：油漆(清油、混油)，涂料，裱糊，軟包。
把關(guān)要點(diǎn)：裝飾裝修的表面處理最為關(guān)鍵，油漆一定要選用優(yōu)質(zhì)材料，涂刷或噴漆之前一定要做好表面處理，混油先在木器表面掛平原子灰，經(jīng)打磨平整后再噴涂油漆，墻面的墻漆再涂刷前，一定要使用底漆(以隔絕墻和面漆的酸堿反應(yīng))以防墻面變色。
附：天津市商品住宅質(zhì)量保證書(shū)
根據(jù)建設(shè)部建房[1998]102號(hào)，關(guān)于《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》的通知精神，為了維護(hù)商品住宅消費(fèi)者的合法權(quán)益，本著對(duì)購(gòu)買(mǎi)商品房住戶負(fù)責(zé)的原則，加強(qiáng)商品住宅銷售后的服務(wù)，本公司對(duì)提供商品房銷售的 區(qū) 路 里 幢 門(mén) 室，建筑面積 平方米的住宅在其結(jié)構(gòu)、部件、設(shè)施、配套、維修方面作出如下質(zhì)量保證：
一、工程竣工后符合天津市住宅建設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。
二、通過(guò)市、區(qū)（縣）質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)的驗(yàn)收，有書(shū)面的質(zhì)量等級(jí)證書(shū)。證書(shū)編號(hào)為： 發(fā)證單位為：
三、本商品住宅自 年 月 日起，在正常使用情況下，凡有以下工程質(zhì)量問(wèn)題均由本公司按規(guī)定承擔(dān)免費(fèi)保修：
1、屋面防水3年；
2、墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室滲漏1年；上下水管道滲漏2年；
3、墻面、頂棚抹灰層脫落1年；
4、地面空鼓開(kāi)裂，大面積起砂1年；
5、門(mén)窗翹裂，五金件損壞1年；
6、管道堵塞2個(gè)月；
7、供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備二個(gè)采暖期或供冷期；
8、衛(wèi)生潔具1年；
9、燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月，電器管線2年。
四、入住后按國(guó)家規(guī)定年限通過(guò)使用一段時(shí)間，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)市有關(guān)專業(yè)主管部門(mén)鑒定，影響建筑物安全的將予以退換。
五、住戶進(jìn)入后如有住宅質(zhì)量的來(lái)信、來(lái)仿本公司將直接或委托物業(yè)管理公司及時(shí)派員予以答復(fù)和檢修。
六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自向用戶交付商品房使用之日起，因住戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)而造成的質(zhì)量問(wèn)題不在本公司保修范圍之內(nèi)，由用戶自行承擔(dān)維修責(zé)任。
七、本公司質(zhì)量保證其他內(nèi)容（見(jiàn)附頁(yè)）。
八、該保證書(shū)作為商品房銷售合同的附件，為合同的有效文件，與合同具有同等法律效力。保證單位： 法人代表： 日 期： 公司地址：
聯(lián)系人： 電 話： 郵 編：
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